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Wer sozialen Wohnraum will, muss Vorschriften überdenken

Wer sozialen Wohnraum will, muss Vorschriften überdenken Auf dem Wohnungsmarkt gibt es viel Bewegung. Einerseits sind Anforderungen an Energieeffizienz und Wärmeversorgung unter Nachhaltigkeitsaspekten gestiegen, andererseits hält der Zustrom von Menschen nach Deutschland an. Welche Einflüsse haben diese Bedingungen auf ein kommunales Wohnungsunternehmen wie die Magdeburger WOBAU? Thomas Wischnewski sprach mit dem Geschäftsführer des größten sachsen-anhaltischen Wohnungsunternehmens, Peter Lackner, über flankierende Energie- und Bürokratievorschriften, Perspektiven und Zukunftsprojekte des städtischen Wohnungsunternehmens. Peter Lackner, Geschäftsführer der Wohnungsbaugesellschaft Magdeburg mbH; Foto: Andreas Lander Kompakt Zeitung KOMPAKT: Herr Lackner, werfen Sie bitte mal einen Blick auf das Jahr 2024. Was hat sich die Wohnungsbaugesellschaft Magdeburg im kommenden Jahr an Projekten vorgenommen?Peter Lackner: Wir werden 2024 insgesamt 35 Millionen Euro investieren. Im Mittelpunkt steht beispielsweise die weitere komplexe Sanierung in der Beims-Siedlung. In Nord, in der Regierungsstraße wird es eine umfassende Strangsanierung der Wasser- und Heizungsleitungen geben. Der gesamte Wohnungsbestand ist der Wert des Unternehmens. In die Erhaltung und Modernisierung unserer Immobilien investieren wir kontinuierlich, im Interesse unserer Mieter und weil wir eine Verantwortung gegenüber dem kommunalen Eigentum haben. In den vergangenen Jahren gab es einige bedeutende Neubauprojekte. Hat sich die WOBAU da etwas Neues vorgenommen?Derzeit sind wir dabei, den Zwischenbau im Nordabschnitt Breiter Weg 118 zu überplanen. Das ist eine komplizierte Baulücke, bei der die Einfassung an die Nachbarbauten, der Brandüberschlag und die Sichtachsen berücksichtigt werden müssen. Der Nordabschnitt vom Breiten Weg hat sich gut entwickelt und ich bin zuversichtlich, dass wir die passenden Mietinteressenten finden. Inzwischen liegt auch die Förderzusage zur Fassadensanierung für wichtige Erhaltungsmaßnahmen des Logenhauses in der Weitling-straße vor. Wir werden im kommenden Jahr beginnen, diese Erhaltungsmaßnahmen umzusetzen. Ein weiteres Thema wird die Verbesserung der Energiebilanz unserer Wohngebäude sein. Können Sie dafür Beispiele benennen?Im Hermelinweg werden wir ein typisches Siedlungshaus aus den 40er Jahren modernisieren und die Energiebilanz auf den gesetzlich vorgeschriebenen Standard verbessern. Das Gebäude wird mit einer Photovoltaikanlage und Wärmepumpe ausgestattet und die Fenster- und Türelemente werden komplett erneuert, sodass wir die vorgeschriebenen Werte einhalten. Die Investitionskosten sind sehr erheblich und erfordern eine deutliche Mietsteigerung für die Refinanzierung. Mit neuen energetischen Vorgaben brauchen wir für die Umsetzung schätzungsweise Kredite in einer Größenordnung von etwa 300 Millionen Euro. Dabei muss auch bedacht werden, dass die Kredite für die gesetzlichen Auflagen zur Wärmedämmung aus den 1990er Jahren noch gar nicht komplett abbezahlt sind. Die Finanzierung der gesetzlich festgelegten energetischen Modernisierungsmaßnahmen stellt die Wohnungswirtschaft vor große Herausforderungen. Die festgeschriebene Kappung der Mieterhöhung von 50 Cent/qm wird zur Finanzierung nicht allein ausreichen, insofern hoffen wir, dass der Bund auch entsprechende Förderprogramme zur Verfügung stellt. Also müsste man annehmen, dass die politischen Zeitvorgaben an den realistischen Möglichkeiten vorbeigehen?Wir sind mit unseren rund 18.800 Wohnungen und 460 Gewerbeeinheiten das größte Wohnungsunternehmen in Sachsen-Anhalt. Wir können sicher einiges stemmen, aber was in den vergangenen zwei Jahren alles für zusätzliche Regelungen und Gesetze auf die Wohnungswirtschaft zugekommen ist, das ist schon enorm. Inzwischen schicken wir allen Mietern monatliche Verbrauchsmeldungen über die Wärmeenergie. Das erzeugt einen erheblichen Aufwand, der neben der Arbeitszeit unserer Mitarbeiter auch erhebliche Kosten verursacht.   Dazu kommt doch auch noch die CO2-Abgabe.Ja. Die Wohnungsbaugesellschaft Magdeburg bzw. unsere Mieter sind da in diesem Jahr mit rund 500.000 Euro belastet. In den kommenden Jahren steigt die CO2-Abgabe dann kontinuierlich weiter und wird auf rund eine Million Euro pro Jahr im Jahr 2026 ansteigen. Sollte die Müllheizverbrennung für unsere Magdeburger Fernwärmeversorgung per Gesetzesdefinition nicht mehr als ökologische Wärmeenergieerzeugung anerkannt werden, vervielfacht sich der Betrag nochmal. Wie steht es um die Höhe der Mieten in Magdeburg?Ich kann zunächst nur für die WOBAU sprechen. Aufgrund unserer sozialen Verantwortung und des relativ hohen Wohnungsanteils in Magdeburg haben wir einen positiven Einfluss auf die Stabilität der Mieten. Unser Durchschnittspreis liegt über alle Wohnungen gerechnet bei 5,30 Euro Kaltmiete. Da haben wir gemeinsam mit einigen anderen ostdeutschen Städten die günstigsten Mieten. Ähnlich ist die Preissituation in Halle und Schwerin. In Chemnitz liegt die Durchschnittsmiete bei 5,80 Euro. In Rostock liegt das Mietmittel schon über unserem Preis, in anderen Städten sogar zwei Euro darüber. In Magdeburg gibt es neben der Wobau auch noch 12 Genossenschaften, die den Wohnungsmarkt mit günstigen Mieten stabilisieren. Wie hat sich die Unterbringungssituation für Migranten aus aller Welt in Magdeburg entwickelt und hat das Auswirkungen auf das Angebot?Die Unterbringung von Menschen, die zu uns kommen, ist eine anspruchsvolle Aufgabe. Als Wohnungsunternehmen sind wir ein wichtiger Mosaikbaustein im Rahmen von Integrationsverantwortung. Es ist in manchen Fällen kulturell unterschiedlicher Vorstellungen nicht einfach, eine Vermittlerrolle zu leisten. Es kann schon bei unterschiedlichen Tagesabläufen und Schlafenszeiten Differenzen geben. Hier leisten unsere Kollegen viel und wir betreiben einen hohen Aufwand in der Sozialarbeit. Solche Leistungen sind sicher oft nur deshalb denkbar, weil wir als städtisches Unternehmen eine soziale Verantwortung für das Leben in den Quartieren übernehmen. Und wie sieht es beim Wohnungsangebot aus? Da ist oft von fehlenden Wohnraumangeboten die Rede.Aktuell haben wir für unsere Wohnungen eine sehr gute Vermietungslage. Das liegt natürlich auch an der Bereitstellung unserer Wohnungen für Ukrainer, die vor dem Krieg aus dem Süden des Landes geflohen sind. Allerdings wissen wir nicht, wie lange diese Menschen noch hier sein werden. Kommt die Intel-Ansiedlung, wird der Bedarf an Wohnraum steigen und sich das Angebot natürlich verknappen. Magdeburg ist in der komfortablen Lage, noch über rund 11.000 freie Wohnungen überwiegend im Bereich Südost zu verfügen. Allerdings haben viele Wohnungen einen Sanierungsbedarf und sind deshalb derzeit nicht auf dem Wohnungsmarkt. Außerdem verfügt die Stadt noch über bebauungsfähige Freiflächen. Wir haben also noch Potenzial, auf einen steigenden Bedarf zu reagieren, vorausgesetzt, die Baukosten und Zinsen lassen ein wirtschaftliches Handeln zu. Aufgrund vieler Vorschriften für Energieeffizienz und Brandschutz werden die Baukosten wohl kaum sinken.Da muss sich die Politik positionieren. Wer sozialverträglichen, preiswerten Wohnraum fordert, muss die Vorschriften und Förderung überdenken, dass für preiswerte Wohnungen mit bezahlbaren Mitteln gebaut werden kann. Da gab es doch schon politische Vorschläge, mehr in die Höhe zu bauen.Es existiert eine Hochhausrichtlinie. Bis zu einer Höhe von 21 Metern sind die Kosten für Bau- und Sicherheitsvorschriften noch überschaubar. Darüber hinaus steigen die Kosten für die Anforderungen für Brandschutz und Rettungswege enorm.

Wachsender Kostendruck: Wer soll das bezahlen?

Wachsender Kostendruck: Wer soll das bezahlen? Tina Heinz Pandemie, Krieg und Energiekrise – die Nachrichten 2022 wurden von diesen Themen dominiert. Welche Folgen die Entwicklungen des vergangenen Jahres für die Wohnungswirtschaft haben und was er 2023 erwartet, schildert WOBAU-Geschäftsführer Peter Lackner im Gespräch mit Tina Heinz. Foto: Raik Weber Kompakt Zeitung Herr Lackner, wie charakterisieren Sie 2022 aus Sicht der Wohnungsbaugesellschaft Magdeburg? Kurz gesagt: als große Herausforderung. Und in einer längeren Version – was hat Ihre Arbeit am stärksten beeinflusst? Das Jahr 2022 war ein dynamisches Jahr mit großen Herausforderungen für die WOBAU. Durch den Ukraine-Konflikt stiegen die Flüchtlingszahlen im ersten Quartal sprunghaft an und die WOBAU hat kurzfristig ein Sanierungsprogramm für die Herrichtung von Leerwohnungen aufgelegt. Insgesamt könnten mehr als 700 Flüchtlinge zeitnah mit preiswertem Wohnraum versorgt werden. Mit dem Vermietungserfolg konnte die Leerstandquote der Wohnungsbaugesellschaft deutlich reduziert werden. Dies waren jedoch nicht die einzigen Unwägbarkeiten … Mit den stark steigenden Energiekosten Mitte des vergangenen Jahres kam eine ungeahnte hohe Kostenbelastung auf die Mieter und die Immobilienwirtschaft zu. Als Wohnungsunternehmen kauft man die Heizenergie von den Versorgungsunternehmen und rechnet die Heizkosten dann mit dem Mieter ab und trägt dadurch ein erhebliches Ausfall- und Zahlungsrisiko. Mit den durch die Regierung beschlossenen Entlastungspaketen wurde das Ausfallrisiko deutlich gesenkt. Die Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten wird jedoch durch die unterjährige und rückwirkende Mehrwertsteueränderung deutlich erschwert. Des Weiteren sind durch die starken Energiepreisschwankungen nur schwerlich Prognosen abzugeben. Es ist allerdings davon auszugehen, dass die Heiz- und Betriebskosten sehr stark steigen werden. Für die Vermieter kommt im Jahr 2023 durch die Einführung der CO2-Abgabe eine zusätzliche Kostenbelastung hinzu. Welche Schlüsse ziehen Sie aus diesen aktuellen Entwicklungen? Das Baugeschehen gestaltet sich aufgrund von Lieferketten-Problemen und explodierenden Baupreisen als sehr schwierig. Trotz aller Schwierigkeiten konnten die meisten baulichen Maßnahmen erfolgreich abgeschlossen werden. Stark steigende Zinsen und Baukosten erschweren zusätzlich die Wirtschaftlichkeit insbesondere im Neubau. Für die Wohnungswirtschaft haben sich die Investitionsbedingungen in vielen Punkten – Zinsen, Baukosten, Energiepreise – deutlich verschlechtert, insofern wird das Bauvolumen in den nächsten Jahren nur auf geringerem Niveau weitergeführt. Denn wir können unsere Mieten nur in moderatem Maße anpassen. Würde es so weitergehen wie bisher, müssten wir nach aktuellen Kalkulationen bei künftigen Neubau-Projekten eine Miete von mindestens 20 Euro pro Quadratmeter verlangen. Wer soll das bezahlen? Welche Vorhaben wird die WOBAU fernab des Baugeschehens in Angriff nehmen? Für das kommende Jahr werden wir zur Umsetzung der gesetzlichen Auflagen und zur Steigerung der Effizienz in der Betriebskostenabrechnung unsere Digitalisierungsprozesse weiterentwickeln. Wir wollen unseren Mietern ein hohes Maß an digitaler Nutzung und Auskunft bieten. Hierfür werden wir eine moderne Mieter-App entwickeln und implementieren. Baulich werden wir uns auf die Sanierung unseres Bestandes, einschließlich der Verbesserung der Energieeffizienz konzentrieren. Neue Chance werden sich aus der Wohngeldnovelle sowie aus der Ansiedlung von Intel ergeben, insofern blicken wir trotz aller Schwere der derzeitigen Situation positiv in die Zukunft. Welche Projekte wird die WOBAU noch umsetzen beziehungsweise zu Ende bringen? Wir haben bereits vor geraumer Zeit begonnen, die Häuser der Beims-Siedlung nach und nach zu sanieren. Damit werden wir jetzt nicht aufhören. Auch unser Modellprojekt zur Errichtung energieautarker Reihenhäuser im Marderweg wird natürlich vollendet. Dort setzen wir auf Energieerzeugung durch eine Photovoltaikanlage und auf Warmwasserbereitung durch einen innovativen elektrischen Warmwasserboiler, der ebenfalls über Solarstrom betrieben wird. Das neue Sportzentrum in Nachbarschaft zum Fußballstadion, zur Getec-Arena, zur Leichtathletikhalle und zu den Sportschulen werden wir ebenfalls fertigstellen. Hinzu kommt ein Gebäude in der Walther-Rathenau-Straße, das nach Fertigstellung entweder als Wohnraum für Studenten oder für Bauarbeiter im Zuge der Intel-Ansiedlung genutzt werden kann. Ein weiteres wichtiges Projekt ist das Internationale Haus im Nordabschnitt des Breiten Wegs, das voraussichtlich 2025 vollendet werden soll. Weshalb ist das zuletzt genannte Projekt aus Ihrer Sicht so wichtig? Weil das Internationale Haus nicht nur für Arbeitsplätze sorgt, sondern auch Anlaufpunkt für Studenten und Fachkräfte aus dem Ausland sein wird. So trägt nicht nur dieses Gebäude, sondern alle Büroflächen, die vermietet werden können – und das wird durch den Bau des Intel-Werks nicht ausbleiben –, zu einer Belebung der Innenstadt bei. Und das ist für Magdeburg sehr wichtig. Hintergrund Das Internationale Haus im Breiten Weg 118 wird künftig neben dem BürgerBüro Mitte einen Teilbereich der Ausländerbehörde sowie einen Welcome-Service für internationale Studierende, Forschende und Fachkräfte unter einem Dach vereinen. Wer seinen Wohnsitz an- oder ummelden muss, wird dort ebenso an der richtigen Adresse sein wie Personen, die Pass-Angelegenheiten zu erledigen haben oder ein Auto anmelden wollen. Neben den Dienstleistungen des BürgerBüros Mitte kann der Service eines Teils der Abteilung Ausländerrecht / EU / Integration der Ausländerbehörde von Fachkräften aus dem Ausland in Anspruch genommen werden. Zudem soll – in Kooperation mit Netzwerkpartnern – für Personen aus dem Ausland, die in Magdeburg studieren oder arbeiten, im Internationalen Haus ein umfassendes Service- und Informationsangebot geschaffen werden. Errichtet wird das Gebäude von der Wohnungsbaugesellschaft Magdeburg im Nordabschnitt des Breiten Wegs, die Stadtverwaltung wird das Internationale Haus dann anmieten. Seite 4-5, Kompakt Zeitung Nr. 225

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